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検証!ネット銀行の住宅ローン

住宅ローンは、住宅を新築・購入・増改築をする際に利用する商品です。いくら『金利が低い』『保証料が無料』『手数料が安い』という特徴があったとしても、実際に不動産売買の実態に則していなければ、有効な商品とはいえません。ネット銀行の住宅ローンについて、特徴及び申込みから融資実行までの流れを書きましたが、ここでは、不動産売買の実務経験を基に、実際に不動産売買の流れに当てはめた場合に、ネット銀行の住宅ローンが効果的な商品かどうか検証していきます。

近年、ネット銀行の住宅ローンを利用したいとの相談を受けるようになりましたが、不動産売買の実務から考えてみると、以下の2点について気になります。

■事前審査(仮審査)の際に、不動産担保評価が考慮されない。
店舗型の金融機関ですと、一般的に、事前審査であっても購入予定物件の図面の提出が求められ、『個人審査』と『担保評価』の両面から審査が行なわれます。この審査方法ですと、余程のことがない限り、事前審査の結果と正式審査の結果が異なることはありません。ところがネット銀行事前審査は、『個人審査』のみの審査となりますので、物件の担保評価次第では正式審査の段階で、減額されることや否決されることもあります。
■正式審査申込みから融資実行まで1ヶ月以上かかる。
ネット銀行の住宅ローンは、正式審査申込みから融資実行まで、1ヶ月から1ヵ月半かかります。正式審査申込みの必要書類には売買契約書や重要事項説明書が含まれますので、契約を締結してから引渡まで、1ヵ月から1ヵ月半かかってしまうということです。書類に不備があった場合は、郵送でのやり取りとなるため、窓口に比べると余計日数がかかります。中古物件の売買では、店舗型金融機関を利用した場合、申込みから引渡まで、1ヶ月から1ヵ月半です。
その内、審査にかかる日数は、事前審査(3?5営業日)、正式審査(3?5営業日)で、実質申込みから2週間ほどで本審査の結果まで出てしまいます。
3?5日で正式審査とさほど結果が異ならない事前審査を出す店舗型金融機関と、契約締結後1ヶ月から1ヵ月半経過しないとローンの結果が分からないネット銀行。あなたが売主の立場なら、どちらの買主を優先しますか?

不動産売買の実務では一般的に、

購入申込 事前審査申込 事前審査承認
売買契約締結 本審査申込 本審査承認

という流れで進めていきます。購入希望者が複数いた場合は、申込みの意思表示が早かった方や、ローンについて確実性の高い方が優先されます。売主としては、必ず買える方と売買契約を締結したいと考えますので、ローンの承認が得られる確立の高い方(事前審査の承認を得た方)との契約を優先します。
そうなりますと、仮に申込みの意思表示が早かったとしても、ネット銀行の場合、日程の折り合いがつかず、店舗型金融機関で事前審査を通過した方に、劣後してしまうこともあります。

住宅ローンの利用目的が、住宅を購入するための資金調達と考えると、それでは本末転倒となってしまいます。

ネット銀行は金利や手数料面で、割安感がありますが、早い者勝ちになってしまう不動産取引ではあまり効果的とは言えないようです。

ただ、売主からの了解が得られていたり、新築や増改築、借換えの際など、時間的にゆとりのある方にとっては、効果的です。

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