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金融機関からみた住宅ローン

金融機関の住宅ローンに対する考え方

日本には都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、外資系銀行、ろうきん、農協等の様々な金融機関がありますが、その中で住宅ローンを取扱っていない銀行は皆無ですが何故でしょう。

それは、金融機関にとって利回りの良い商品だからではないでしょうか。

金融機関の利益とは、顧客からの預金や国から低利で集めた資金を、それよりも高い利回りで運用した際に生じる差益です。仮に、上場企業に0.5%の金利で1年間100億円(担保なし)を融資するのも運用ですし、住宅ローンで35年間、2.875%で3,000万円(担保有)融資するのも銀行にとっては運用です。

「卵は同じ籠に入れるな」という、運用のセオリーともいえる言葉があります。いくつもの卵(お金)を同じ籠に入れていたら、その籠を落としたりしたら全部割れてしまう(全て無くなってしまう)から分散しなさいということです。金融機関の住宅ローン対する考え方もこれに基づいています。住宅ローンは、融資することによって、何兆円もの資金を何千万円単位、何百万円単位に分散でき、しかも全て不動産という担保付き、金融機関によっては保証会社が債権を保証してくれ、団体信用生命保険で万が一の備えも万全です。場合によっては保証人まで付ける金融機関もあります。銀行業がこのビジネスに参入しない理由がないですよね。

住宅ローンビジネスの戦略

戦略が無くてはビジネスは成立しませんが、住宅ローンについても同じことが言えます。入口、中間、出口の戦略を考えることなしには成り立ちません。
住宅ローンビジネスにおける、入口とは貸付時、中間とは返済期間中、出口とは完済時となります。

金融機関にとっては住宅ローンはビジネスですから、そこには利益を求めることになります。借りる側としては支出となりますので、金融機関を比較する際のひとつの基準とはらないでしょうか。

住宅ローンに関する一般的な手数料
借入時(入口) 融資事務取扱手数料、保証料
返済期間中(中間) 利息、一部繰り上げ返済手数料
完済時(出口) 約定完済、全額繰り上げ手数料(借換え手数料)

金融機関に支払う手数料は、返済期間中の金利だけではなく、借入時の事務手数料や保証料、それ以降も繰上返済手数料など、手続き毎に手数料が待っているのです。

借入時の事務取扱手数料が31,500円という金融機関もあれば、ローン金額の2.5%という金融機関もあり、保証料についても金融機関によって変わります。

「借入金額の2.5%」と、さらっと書いてありますが
3,000万円の借入なら75万円です。31,500円の金融機関との差額なんと718,500円!

718,500円もあれば、ちょっとしたリフォームをしたり、家具を買ったり、ヨーロッパ旅行だって行けちゃいます!

何千万という大きな金額の影に隠れて、見過ごしてしまいますが、日常生活で考えると非常に大きな金額が潜んでいます。

出口(完済時)でも同じです。通常金融機関は第一順位の抵当権を設定できないと融資してくれません。仮により安い金利の他の金融機関に借り換えをしようとしても、現在借りている金融機関に完済して、抵当権を抹消してもらわないといけません。この時に支払う手数料の全額繰上返済手数料が、52,500円という銀行もあれば、その時点の残債に対して2%という金融機関もあります。

借りたお金を全部支払う(返済する)のにも手数料が必要なのです。

金融機関としては、「予定では35年間を2%(融資を受けた時の金利)で運用できると思っていたのに、返済をされると予定していた利益が変わってしまう!!」ということです。

携帯電話の一年割を途中解約するのと変わらない感覚かもしれません。

入口の保証料は最近では『保証料無料』と大々的に宣伝している金融機関もありますが、それ以降の手数料についても充分な説明を受け、総合的な判断をしていく事をお勧めします。

金融機関が考える住宅ローンビジネスのリスクヘッジ

1.保証会社 2.団体信用生命保険 3.保証人 4.火災保険 5.担保設定

住宅ローンビジネスは利回りの良い商品だと冒頭に書きました。

最大の要因は保証会社の存在でしょう。保証会社とは大抵の場合、金融機関本体の100%出資の子会社です。金融機関が取得した住宅ローン債権は、この保証会社が保証することになります。これが、住宅ローンに保証人が不要な理由のひとつです。万が一のときは、金融機関は保証会社から弁済されます。 これで金融機関は、リスク回避できます。

団体信用生命保険。これは金融機関が保険契約者となり、債務者を被保険者とする生命保険で、万が一債務者が死亡または高度障害状態に陥った場合は、保険会社が金融機関に代位弁済(債務を代わりに返済)します。金融機関としては、リスク回避ができ、債務者としても、今後の返済が不要となります。

保証会社(保証人)で滞納時のリスク回避、返済不能に陥ったら担保を売却して回収、火災時のリスク回避として、火災保険に質権を設定をする金融機関もあります。(質権の設定とは火災保険証券を銀行が預かることです。)

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