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住宅ローンの繰上返済

住宅ローンの繰上返済とは

住宅ローンは返済期間が長期になればなるほど、借入金への利息も増えるので、総返済額は大きくなっていきます。しかし、住宅ローンの返済期間内において、毎月の返済とは別に、残高の全部または一部を一定以上の額で返済することで、返済期間を短縮したり、毎月返済額を減らすことができる制度が用意されています。それが住宅ローンの繰上返済制度です。

この制度を利用することによって、借入れている元金をまとめて返済すれば、その支払い金額は、原則としてすべて借入元金の返済に充当されるため、返済した元金に掛かる利息を減らすことができ、当初設定されていた総返済額を圧縮できます。

特に住宅ローンの返済初期は利息が大部分を占めているので、できるだけ早い時期に繰上返済を実施すると、よりいっそう効果があります。

繰上方法の種類

繰り上げ返済には以下の2種類があります。返済総額の一部を繰り上げ返済する「一部繰上返済」と、返済総額すべてを一度に返済する「全額繰上返済」ですが、一般的には「一部繰上返済」が利用されており、さらに「一部繰上返済」は次の2つの分類されます。

期間短縮型
返済額の一部をまとめて支払い、返済期間を短くするタイプです。毎月の返済額は、実施後も変わらず同じですが、返済期間が短くなるので、総返済額を減らす事ができます。
返済額軽減型
返済額の元金の一部を返済することで毎月の返済額を軽減するタイプです。実施すると返済期間は変わりませんが、毎月の返済金額を少なくすることができます。

どちらのタイプも総返済額を減らすことができますが、毎月の返済額を変えることなく、返済期間を短くする期間短縮型の方が、毎月の利息を効果的に減らし、より多く圧縮できますので、できるだけ早く完済したい場合に適しています。しかし、今すぐにでも、毎月の返済額を軽減したい場合には、返済額軽減型が有効な選択となります。

いずれのタイプでも繰り上げ返済は、住宅ローンの総返済額を減らす事ができる非常にお得な制度です。家計に余裕が生まれやすい、ボーナス時や臨時に収入があった時などには、繰り上げ返済を考えると良いでしょう。何度返済しても手数料無料の住宅ローンの場合、積極的に繰り上げ返済を行うと、大きな費用節減効果が得られます。

民間ローンでは一般的に手数料が必要で、さらに金融機関ごとに、受付期間・繰上返済額・返済条件・手数料などが異なります。何度も繰り上げ返済を行うと負担が予想以上に大きくなってしまう可能性もあるので、住宅ローンを選ぶ時にチェックしておきたいポイントです。

繰上返済と貯蓄

繰り上げ返済を実施すると、元金が減り、返済年数も減っていくので、返済期間中は貯蓄に重きをおくよりも、繰り上げ返済を優先的に行うようにすると、返済すると同時に、貯蓄を行うような、一石二鳥の効果があります。

住宅ローンの内容によっては異なる部分もあるので確認は必要ですが、一般的に繰り上げ返済は、借入残高が多くある時期、つまり返済開始から早い時期に、期間短縮型で実施するのが良く、返済期間が長期で金利が高いものであればより効果的とされています。

ただし、無理は禁物です。教育費など将来増えていく負担に対して、また、もしかすると遭遇するかもしれない不測の事態、例えば病気や怪我などに備えておくためにも、6カ月分の生活費がまかなえる程度に貯蓄は必要です。また、状況によっては繰り上げ返済よりは貯蓄を優先させる方が良い場合もあります。

毎月の健全な家計のもとで、余裕分としてストックしていく繰り上げ返済予定額を1回あたり100万円程度として、1年間で貯めることができるのであれば、繰り上げ返済を優先的に行うと良いでしょう。もし同額を貯めるのに5年もかかるのであれば、貯蓄を優先する方が良いでしょう。

※住宅ローン控除額は、年末における住宅ローン残高が基準となるため、繰り上げ返済を実施する時期は、その効果を考えて慎重に選びましょう。

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