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未払利息

返済してるのに元金が減らない

変動金利型では、6カ月ごとに金利の改定 (見直し) が行われますが、返済期間中に金利が上昇すると元金がほとんど減らない可能性があります。また金利の上昇が大幅になると「毎月の利息支払額」が「毎月の返済額」を超えてしまう可能性もあり、その超えてしまった利息支払いは繰り越しされます。これを「未払利息」といいます。

金利上昇が続いた場合、5年ごとに行われる毎月の返済額の改定では、改定前の返済額の1.25倍を上限としているケースが多いようですので、元金は全く減らずに未払利息が増えていく可能性があります。(返済額の1.25倍を超えた未払利息も支払い対象なので要注意です。)

【参考】未払利息が発生するケース
借入額 2,000万円
返済期間 35年
返済方法 元利均等、毎月払い
融資金利 当初3年間固定金利2.25% (4年目からは変動金利)

※1年間で0.5%(6カ月で0.25%)ずつ金利が上昇すると仮定します。
※変動金利時は5年ごとに返済額が改定、改定後の返済額は、改定前の返済額の1.25倍が限度とします。

返済回数 金利 返済額
(内、元金分)
元金残高 未払い利息
累計
1回目 2.25% 84,290円 (31,347円) 19,968,653円 0円
2回目 2.25% 84,290円 (31,406円) 19,937,247円 0円
3回目 2.25% 84,290円 (31,465円) 19,905,782円 0円
途中省略
82回目 5.50% 84,290円 (913円) 18,190,511円 0円
83回目 5.50% 84,290円 (917円) 18,189,594円 0円
84回目 5.50% 84,290円 (922円) 18,188,672円 0円
85回目 5.75% 84,290円 (0円) 18,188,672円 2,864円
86回目 5.75% 84,290円 (0円) 18,188,672円 5,728円
87回目 5.75% 84,290円 (0円) 18,188,672円 11,456円
88回目 5.75% 84,290円 (0円) 18,188,672円 14,320円
89回目 5.75% 84,290円 (0円) 18,188,672円 17,184円
90回目 5.75% 84,290円 (0円) 18,188,672円 23,837円
以下省略

極端な例で、あくまでも可能性としてですが、金利が上がり続けると、上記の場合で85回以降 (8年目以降) は元金が減らないことが分かります。

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