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フラット35のメリット、デメリット

利用条件が大きく緩和されたフラット35

住宅金融公庫が廃止以前の2003年当時、フラット35は住宅ローン事業の中核を担うことを期待されていたのですが、利用者はそれほど増えることはありませんでした。その後、利便性の向上を図るために、多くの改良、積極的な条件緩和が行われ、2006年の夏には、ついに利用件数が10万件に達しました。

フラット35では、条件や制約はかなり緩和され、全国一律で、建設費や購入価額の100%、8,000万円まで融資を受けることが可能になりました。

敷地面積の原則100m2以上という制限もなくなり、住宅規模も、一戸建住宅などの場合で、住宅金融公庫の場合は80m2以上だったのが、フラット35では70m2以上となり、同じくマンションの場合、50m2以上から30m2以上に下げられています。都市部の1K程度のマンションや狭小住宅でも、融資が受けられるようになった、というわけです。

フラット35のメリット、デメリット

フラット35は、長期間の金利上昇のリスクがないかわりに、もし金利が全然上昇しない場合、もしくは反対に下がってしまった場合には、そのメリットを活かせなくなります。それ以外にも、申し込みに際してや、借入額、手数料などのメリットだけでなくデメリットが存在します。

【メリット】
比較的低い金利で、 最長35年利用できる

比較的低い金利を最長35年利用できることが、フラット35のメリットの1つです。ただし、金利は各金融機関で異なるのですが、2009年11月に独立行政法人住宅金融支援機構が発表したフラット35の金利幅は2.690%?3.640%、取扱金融機関が提供する最も多い金利で2.940% (買取型:返済期間21年以上の場合) で、かなり低い金利といえるでしょう。

保証料が無料

旧住宅金融公庫では連帯保証人代わりの保証料が必要でした。一般の民間住宅ローンを借りる場合でも同様に必要でした。保証料は民間の保証会社や公的保証期間の保証を受けるために必要とされるものですが、1,000万円に対して20万円位、3,000万円なら60万円以上もかかります。

フラット35は証券化の仕組みにより、貸し倒れリスクをカバーしているので、保証料は無料になっており、大きなメリットになっています。

保証料は一括支払いだけでなく、金利の中に含めて分割で支払うタイプの住宅ローン商品もあります。広告では一見してはわかりづらいことがあるので注意が必要です。

前年度の年収で審査

フラット35は、ご本人様の審査に際しては、前年度の年収で判断します。 つまり、前年度の年収で、規定の返済比率以下であれば問題ないということです。

一般的な金融機関の場合、最低2期分の源泉徴収票や確定申告書が求められ、会社員の方は勤続年数、会社経営者の方は決算内容も審査要件となりますが、フラット35は、前年度の年収のみで判断しますので、会社経営者や勤続年数の浅い方には有利です。
窓口となる金融機関によっては、会社経営者(役員を含む)は、決算書等の提出を求められることがあります。

【デメリット】
団体信用生命保険の負担が大きい

団体信用生命保険料は、住宅金融支援機構では特約料と呼ばれます。特約料は、一般都市銀行の場合金利に含まれていますが、フラット35は任意加入となるため、ご自身で加入する必要があります。
特約料は年払いで、残高により算出されます。
機構のHPによりますと、3,000万円借り入れた場合(三大疾病保障特約なし、返済期間35年)の初年度の特約料は107,300円、5,000万円借り入れた場合は178,900円です。
残高によりますので、特約料は毎年減少していきます。
加入は任意ですが、加入の有無も審査の際の判断材料になることもあるそうです。
団体信用生命保険の負担は正確にはわかりづらいのですが、ご家族の安心を考えると加入をお勧めします。

事務手数料にばらつき

事務手数料は金融期間ごとに異なるので注意が必要です。安い金融機関なら3万円程度ですが、なかには2.1% (消費税込み) という金融機関もあり、その場合、もし3000万円の借り入れであれば63万円とかなり高額になってしまいます。

適合証明書が必要

住宅を検査して、一定の品質水準が保たれていることを証する適合証明書が取得できなければ、ローン審査に通っていても融資は実行されずにキャンセルとなります。また、検査の手数料に約2万?5万円位が必要になります。

繰上返済は100万円から

繰り上げ返済額に制限を設けている民間住宅ローンは少ないのですが、フラット35では、100万円以上でないと繰り上げ返済はできません。

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