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自営業Bさんの住宅ローン

自営業者Bさんのプロフィール

WEB制作の自営業者、営業年数4年目、32歳、男性、申告所得350万円で某都市銀行で否決された経験あり

年齢 夫32歳、妻36歳、子供1人3歳
年収 夫 (自営業) 事業所得800万円、申告所得350万円
妻 (夫事業手伝い) 103万円
営業年数 4年 自宅を事務所として営業中
希望物件価格 3,450万円
頭金 600万円
頭金 120万円
※仲介手数料無料物件で一般都市銀行を利用した場合の概算です。
※物件及びその他の条件で変動することがあります。
その他の借入金 事業開始時に、創業支援融資で500万円借入
毎月の返済額 62,000円

自営業者Bさんの住宅ローンに関する質問

4年前に独立し、個人でWEB制作の仕事をしている32歳の自営業者です。妻(専業主婦)と3歳の子供の3人家族です。 昨年の事業所得は800万円で、毎年800万円台を維持しています。自宅を事務所としており、申告所得は毎年350万円程です。マンション購入資金として600万円用意しています。
営業を開始してから毎年確定申告を行なっています。
都市銀行1行で申込みをしましたが、断られました。 やはり個人事業主では、住宅ローンを組むのは、難しいのでしょうか。

Point1:申告所得を低く抑えているため返済比率の条件を満たさない。

【返済比率】
年収に対する、全ての借入の年間総返済額の割合を返済比率といいます。
年間総返済額に、既存の借入の年間返済額を加算し年収で割り、求めます。

(住宅ローン年間予定返済額+既存借入の年間返済額)÷年収×100
※ここでは住宅ローンの返済予定額を、試算金利3.6%で求めた毎月の返済額×12ヶ月で算出しています。金融機関により試算金利は異なります。
※自営業者、個人事業主の場合、年収とは申告所得(税引き後)を指します。

民間金融機関では、この数値が35%?40%以下ですと、審査の対象となるといわれています。
フラット35では、店頭金利で計算して、年収400万円未満の方は30%以下、400万円以上の方は35%以下とされています。

Bさんの場合
物件価額 3,450万円
諸費用 120万円※仲介手数料無料で購入した場合
自己資金 600万円
借入額 2,970万円

返済比率の試算金利3.6%で計算すると、住宅ローンの毎月の返済額 124,474円、年間の返済額 1,493,691円となります。
(1,493,691+744,000)÷3,500,000×100=約63.93%
40%を超えてしまうため、承認は得られません。

自営業者Bさんへの回答

住宅ローンの返済比率は、自営業者、個人事業主の方は申告所得で計算されますので、事業所得が会社員の標準年収を超えていて、毎年きちんと確定申告されている方であっても、なかなか承認を得るのが難しいのが現状です。

フラット35も申告所得で算出されますので、その点では、民間金融機関と変わりません。

ただ、地方銀行等金融機関によっては、個人事業主を対象とした住宅ローンを積極的に取り組んでおり、金利は都市銀行よりは高くなりますが、返済比率も申告所得のみではなく、場合によっては、地代家賃・接待交際費・減価償却費も申告所得に加算して算出してくれます。

数字ではなく、実態で判断しましょうということです。

事業所得で算出すると、分母の所得額が上がるため、返済比率の条件を満たす場合もあります。後は総合的な判断ですが、4年間事業を継続し、確定申告もされ、自己資金も確保されていますので、承認される可能性もあります。

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